En este artículo vamos a averiguar si invertir en plazas de garaje es una inversión que merece la pena hoy en día y de cara al futuro. Ten en cuenta que dado su bajo coste económico y su alta demanda pueden ser un valor seguro.
Invertir en Plazas de Garaje es Más Barato que en Otras Propiedades
Una plaza de garaje es uno de los bienes raíces más fáciles de conseguir desde el punto de vista económico. No necesitas mucho capital por lo general y te puede dar buenas rentabilidades.
Ventajas y Desventajas de Comprar un Plaza de Garaje
Ventajas
- Más demanda
Dado el aumento de la población cada vez hay menos lugares donde aparcar en ciertas zonas. Mucho menos que sea gratuito. Además, la mayoría de las plazas son temporales (zona azul y verde, en España), y es muy difícil manejarse en esas circunstancias si tienes que trabajar. Por lo tanto, la demanda va a subir cada vez más, y la oferta se mantendrá, en principio, muy estable.
- Vehículo Más Protegido
Esta es otra de las ventajas para los posibles «inquilinos» de las plazas de garaje, ya que su coche va a estar más protegido y no en plena calle, donde pueden romperle la ventanilla del coche para robar una monedas de la guantera. No es habitual, pero desgraciadamente ocurre con frecuencia. En la misma línea, con un buen coche es preferible alquilar una plaza de garaje que suele, además, estar vigilada.
- Asequible para Todos los Bolsillos
No tienes que endedudarte o que comprar una plaza carísima. Hay para todos los bolsillos, por lo que es una gran ventaja para el inversor promedio que no tiene mucho capital.
- Liquidez
Es mucho más líquido, el activo, que un piso. Por lo que el riesgo de tener el dinero parado o perdiéndose es mucho menor. No es tan líquido como comprar acciones, pero su valor a largo plazo puede ser mucho mayor y es un activo con perspectivas buenas de futuro y de aumento de valor progresivo.
- Menos comisiones
Ten en cuenta que al ser tan barato, las comisiones de agencias, como las inmobiliarias, desaparecen en la mayoría de los casos. Siempre puede haber excepciones, pero por norma no te va a ocurrir.
- La Ley es más Flexible
Por ejemplo, quitar un coche de un moroso de tu propiedad es mucho más rápido que desahuciar a un inquilino de tu propiedad. Los contratos de alquiler de plaza de garaje no están dentro de la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Desventajas
- Lidiar con las Normas de la Comunidad
La verdad es que si tienes las normas de la comunidad en tu contra, va a resultarte bastante difícil luchar contra ellos en favor de tu negocio. Si, por ejemplo, no quieren que alquiles la plaza a una persona de fuera de la propiedad, por motivos de seguridad, no tendrás más remedio que asimilarlo.
- Honorario del Notario
Este pago es independiente del bien a comprar. Cuando compras una casa es un coste menor, pero si ese coste es idéntico para una plaza de garaje, el porcentaje de coste aumenta drásticamente.
4 Razones Más para Invertir en Plazas de Garaje
PRECIO
Como ya sabes, las plazas de garaje son mucho más baratas que el resto de bienes raices o inmuebles. Todavía hoy no es muy difícil encontrar plazas en lugares céntricos de ciudades como Barcelona y Madrid en precios inferiores a 24.000€, algo que es impensable hace un par de años y que, por lo tanto, anima mucho a inversores más modestos, pequeños y medianos ahorradores a sacar el dinero de sus bolsillos para tratar de atrapar alguna oportunidad que ofrece este mercado, obteniendo una buena rentabilidad.
La comparación de los precios de los parkings con el de los pisos es la razón habitual por la que muchos inversores que comprar una viviendo no tan atractiva y mal ubicada, que luego acaba siendo una mala inversión, tiendan a comprar cada vez más plazas de garaje.
Si tienes 100.000€ es mejor comprar 4-5 plazas de garaje que comprar una casa mal ubicada y en un mal barrio. Nunca compres viviendas mal situadas o con malas calidades, porque a la larga siempre será una mala jugada. Si no tienes dinero para comprar una buena casa es mejor que no compres nada de viviendas.
FINANCIACIÓN
La inmensa mayoría de las situaciones en las que se compra una plaza de garaje es sin ningún tipo de financiación externa. Pero si se diera el caso de que necesites financiación, puedes obtener más rápidamente al tratarse de pequeñas cantidades.
MANTENIMIENTO
No puedes comparar los gastos de mantenimiento (y el tiempo) de una casa cualquiera con los nulos, prácticamente, gastos en tiempo y dinero del mantenimiento de una plaza de garaje. Eso es una grandísima ventaja si estás buscando invertir a largo plazo de forma lo más pasiva posible.
Recuerda que los ingresos pasivos son una categorización de tipos de ingresos, pero que no existen como tal. Es decir, siempre hay que trabajar algo para obtener los ingresos pasivos y mantener el activo es una de ellas. Por lo tanto, cuanto menos necesite de nosotros un activo, se vuelve doblemente rentable por la ausencia de tiempo extra que hay que invertir en él.
Además, en una casa siempre surgen multitud de contratiempo no esperados que hay que solucionar rápidamente, pues una persona (o familia) está viviendo en ella y debe recibir una atención inmediata. Dudo mucho que la falta de limpieza de una plaza de garaje suponga el mismo nivel de urgencia.
RENTABILIDAD INMEDIATA
La demanda será cada vez mayor, como se ha dicho y eso hace que las plazas de garaje, que son de fácil acceso (no sólo económico, sino también de oferta, hoy en día), supongan una rentabilidad inmediata desde que la compras y la comercializas. Recibiendo así un beneficio mensual desde su adquisición.
¿Es un Buen Momento para Invertir en Plazas de Garaje?
Como hemos dicho, es un producto inmobiliario con mucha rentabilidad. Para que te hagas una idea de cuánto cuesta una plaza de garaje premium en una zona alta de la capital de España (conocida como zona prime), son 50.000€ y se puede alquilar por unos 200€ al mes.
Estas cifras van descendiendo a medida que nos alejamos de las zonas exclusivas de la ciudad. Por ejemplo, en el Barrio de Salamanca de MAdrid son 30.000-40.000€ y se alquilan por 150-180€.
Además, piensa que la rotación de la clientela puede ser muy baja, ya que se suele necesitar la plaza para vivir o trabajar cerca de la zona. Lógicamente, salvo cambio es una de esas dos partes vitales de la vida de cualquiera, la plaza seguirá siendo alquilada por la misma persona, reduciendo el riesgo de cualquier tipo de problemas.
Cómo Calcular el Precio de una Plaza de Garaje
Ahora veamos cómo calcular su precio en sencillos 7 pasos:
1. Visitamos la zona
Lo ideal, pese al uso habitual de internet, es darse un paseo por la zona y ver las zonas verdes, azules, ver cómo es el barrio, las personas, la zona…
2. Anotamos los teléfonos
Anotamos todos los teléfonos de ofertas de plazas de garaje que veamos, incluso de alquiler, porque así veremos la necesidad del mercado, la oferta y los precios.
3. Llamamos
Llamamos a todos los números recopilados y hacemos todas las preguntas que podamos:
- Es fácil alquilar la plaza?
- Cuánto Cuesta?
- Cuánto tiempo estará disponible?
- Etc.
La idea es obtener toda la información posible.
4. Investigamos en Internet
Ahora tenemos que hacer los mismo pero en internet.
- Cuánto tiempo ha estado el anuncio?
- Hay mucho rotación de anuncios?
- Hay anuncios muy viejos?
- Etc.
Utilizaremos esta información en la siguiente etapa.
5. Comparamos con la Nuestra
Ahora valoramos lo que teníamos en mente frente a la realidad del mercado, y vemos si nos encaja. Si es así…
6. Visitamos Competencia
Ahora vamos a ver las plazas que ofrecen la competencia:
- Son más pequeñas o grandes que la nuestra?
- Tiene Mejor maniobrabilidad?
- Tiene muchas plantas?
- Cómo son por dentro los garajes?
- Tiene Vigilancia?
- Parecerá una tontería, pero está limpio?
7. Nos ajustamos
Ahora terminamos de perfiles nuestra oferta y determinamos nuestro precio máximo, así como las características que queremos de manera excepcional. Si aparece algo que cubre esas características, sólo tenemos que decir si con rapidez.
Ahora ya estamos listos para comprar.
Recomendaciones Generales para Comprar
Ahora vamos a ver una serie de pasos para saber cómo invertir en plazas de garaje:
Recomendaciones Generales
- Mejor en el centro que en las afueras
Lógicamente la localización influye muchísimo en la rentabilidad del activo, así que cuanto más cercano al centro mejor. Pero investiga un poco la zona, no vaya a ser «una zona de guerra» y nadie quiera alquilar tu plaza por muy barata que parezca.
- Haz siempre los números antes de comprar
Una buena inversión siempre es buena cuando se compra no cuando se vende, sobre todo en los bienes raíces. Por lo tanto debes saber qué números hacer y cómo hacerlos bien para que no te sorprendas luego.
Rentabilidad de las Plazas de Garaje
Cómo regla general, el ingreso bruto debería ser como valor óptimo un 1% mensual del valor de compra. Pero si no alcanzas a esa cifra media, debes saber que no puede ser nunca inferior al 6% anual de ingresos brutos frente al valor de compra.
Cuánto se Paga de IBI por una Plaza de Garaje (y de Otros Impuestos)
Los Impuestos por la compra
Para invertir en plazas de garaje, ya sea para ti o para un cliente que te la compre si eres un intermediario, debes saber el tipo de impuesto que se aplicará.
- Si la plaza es vendida directamente por el promotor, se le aplica un 21% de IVA.
- En el caso de que la plaza vaya asociada a la adquisición de una vivienda, y no se adquieran más de dos plazas de garaje, el tipo impositivo que cobra hacienda se puede reducir a 10%.
- Pero si el promotor la vende como un activo de segunda mano, es decir que ya se la ha vendido antes a otra empresa o se ha alquilado por más de dos años, entonces el tipo impositivo es también 21% de IVA.
- En el caso de que la plaza de garaje sea de «segunda mano» tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Impuestos que deben pagar los propietarios
Muchas veces pensamos que como no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el alquilar una plaza, no hay que declarar los ingresos que tenemos por ellas. Obviamente esta idea a Hacienda no le gusta mucho, porque son rendimientos de capital inmobiliario y como tal hay que declararlos en el IRPF.
Esto no quiere decir que no podamos quitarnos o desgravarnos los gastos de este activo, como el IBI y gastos de comunidad.
Por lo tanto, los gastos deducibles de una plaza de garaje son:
- Gastos de mantenimiento (limpieza, reparaciones, etc.)
- Agua y luz
- El seguro de garaje
- IBI y otras tasas como las tasas de basura: Debes conocer que en ocasiones se pagan los impuestos municipales de forma conjunta y que debes pedir a tu administrador la información particular de la plaza que tienes como propietario. Además, no siempre se paga la tasa de basura, pues depende del lugar de residencia,
- Hipoteca: Si estás pagando una hipoteca por la plaza de aparcamiento, puedes deducirte los intereses de la misma.
- Inmobiliaria: Sabrás que muchas veces las inmobiliarias funcionan como intermediarias en el alquiler de garajes . Si emiten una factura, estos gastos son deducibles en el IRPF del propietario.
- Amortización: no es fácil para el que no tiene formación fiscal. Es conveniente que consultes a un gestor para que calcule este punto.
Cómo Vender una Plaza de Garaje
La realidad es que vender una plaza de garaje es algo que deberíamos conseguir a corto plazo, dada la cantidad de demanda. La cuestión es qué información vas a dar y dónde la vas a publicar para darle el máximo de visibilidad posible a la oferta.
Dónde Colocar los Anuncios para Vender o Alquilar tu Plaza de Garaje
Al final lo más sencillo es lo mejor.
- Colocar un anuncio en la entrada de tu parking, con permiso de la comunidad de vecinos claro. Puede ser que te contacte hasta un vecino mismo.
- Colocar un anuncio en un local próximo
- Colocar un anuncio en webs como: Mil Anuncios, Aparcalia, Idealista o Vibo.
- Anuncios en Google Ads, si fallan las demás estrategias
- Anuncios en Facebook Ads, si tu público objetivo está en facebook, que lo estaré al 98% seguro.
- Contratar una inmobiliaria o intermediario
Información Útil para Vender o Alquilar
Ahora veamos qué información es la más válida para «atrapar» a tu comprador o inquilino:
- El tamaño de la plaza, cuántos metros cuadrados tiene.
- La planta en qué está ubicada
- La distancia que ha de hacer entre su plaza y el acceso a la vivienda y/o acceso al parking.
- La dirección exacta
- Una foto bien hecha
- El precio
- Gastos de comunidad
- Indica si es fácil aparcar o tiene, por ejemplo, columnas al lado
- Nueva o de segunda mano, incluso puedes poner la fecha en la que se inauguró el parking.
- Posibilidades de alquiler
- Las medidas de seguridad del garaje
- Contacto
No olvides jamás poner una foto y que sea todo información real y veraz.
En Conclusión
Invertir en una plaza de garaje puede ser suficientemente rentable y con poco riesgo. Si lo capitales son elevados o la aversión al riesgo es alta, es un buen producto.
Se que se sale de la tónica principal de este blog de trading, pero es importante tener en cuenta que hay muchas formas distintas para invertir tu dinero y las iremos tratando también.
La finalidad última es compartir lo que se y que esto sea de utilidad.
¿Has vendido o alquilado alguna vez una plaza de garaje? ¿Querrías comentarnos qué sistemas o métodos has utilizado para ello en los comentario?
¿Te ha gustado el post y la información que hemos compartido? Si es así, nos encantaría que lo compartieras en las redes sociales. Gracias.
Escrito por Álvaro Cid
Fuentes: https://inmogesco.com/blog/invertir-en-plazas-de-garaje/, https://www.expansion.com/economia/2019/03/17/5c8e785f468aebea428b45bc.html, http://www.cuentafacto.es/tu-interes/ventajas-inconvenientes-invertir-plazas-garaje/
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